PORQUE ALGUNOS CLIENTES NO QUIEREN CONTRATAR A UN ASESOR INMOBILIARIO

 

Comprar un Inmueble por Documento Privado

A pesar de la cuarentena y el distanciamiento social, la vida económica de las personas y empresas, en general, sean o no de sectores priorizados, ha continuado, en mayor o menor medida, ha continuado.

Sin embargo, los entes administrativos, judiciales, registrales y notariales, entre otros, no están prestando servicios mínimos, ni ha habido para abogados o particulares un plan B, a través de las nuevas tecnologías (Ley de Infogobierno, mensajes de datos y firmas electrónicas, por señalar las mas significativas) que permitan materializar, con la debida fe pública que algunos documentos necesitan, negocios jurídicos documentados y otorgados con herramientas que sustituyan o complementen las formalidades y solemnidades propias de nuestro derecho civil, notarial y registral.

Ante la situación precedentemente expuesta, los particulares han regresado al DOCUMENTO PRIVADO, incluso, para venta de bienes inmuebles, -diría yo, principalmente, para venta de bienes inmuebles, pero en general, para todo tipo de bienes: muebles (vehículos) e inmuebles (viviendas, terrenos, galpones, por señalar los más recurrentes).

Si bien el contrato de compra-venta como todo contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes y en el cual una de las partes, se obliga a pagar el precio y la otra a entregar la cosa vendida, en nuestra opinión, a pesar de lo que mas adelante señalaremos, si el precio se paga en su totalidad y se dejan establecidas con suficiente claridad los términos del otorgamiento del documento público una vez los registros reinicien actividades, resultaría muy viable el DOCUMENTO PRIVADO: pago total del precio + entrega del inmueble objeto del contrato (Sin duda, solvente y con condiciones que revisará muy bien el comprador, como que el bien se encuentre libre de gravamen, por ejemplo y entre otros aspectos de interés)

El contrato es título por excelencia en la adquisición de los derechos reales y fuente originaria de obligaciones, además se encuentra presente en cada instante de la vida jurídica de las personas, permitiendo la satisfacción de sus necesidades económicas, función que está ligada con la naturaleza de los bienes, persiguiendo a través de ellos la eficiencia del derecho real como es la tradición.

Somos contratantes por naturaleza, por ello la «contractualización» de la sociedad o la «socialización» del contrato es un fenómeno imparable, basta que exista coincidencia de voluntades entre dos o más personas que se ponen de acuerdo en realizar un interés determinado para alcanzar un fin y estos hechos jurídicamente relevantes hacen que exista una relación jurídica, indudablemente que la autonomía de la voluntad es el pilar fundamental de las relaciones contractuales, y por ende, el contrato sigue siendo fuente principalísima del compromiso obligacional.

Recordemos que el contrato es al Derecho de obligaciones como la «propiedad» a los Derechos Reales. El contrato es sin duda el príncipe del negocio jurídico, fuente inagotable de obligaciones y medio por excelencia de satisfacción de necesidades entre las que sin duda se ubica la adquisición del más pleno de los derechos reales “LA PROPIEDAD”.

Las figuras del contrato y la propiedad están estrechamente vinculadas que inclusive el Estado -Democrático- está llamado por conducto de los registros y los tribunales a garantizar que el derecho de propiedad sea respetado y el cumplimiento de las obligaciones asumidas en los contratos se materialice, ello en procura de la preservación de las relaciones jurídicas.

El contrato es el medio más eficaz mediante el cual circula la riqueza privada de un patrimonio a otro, constituyendo el contrato de compraventa el que tiene mayor importancia entre los de su clase debido a que es un contrato traslativo de dominio y, además, la principal forma de adquisición de riqueza. Nos sirve para establecer los derechos y las obligaciones de las partes interesadas, de forma que se pueda reclamar jurídicamente la falta que cualquiera de las partes hubiese cometido.

Establecido lo anterior, es conveniente entrar a analizar la figura de la compraventa según la doctrina, en efecto, la compraventa está definida en nuestro Código Civil, en el artículo 1.474, donde se señala: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”. Así pues, de ello se desprende que es un negocio jurídico consensual que se perfecciona, simplemente, cuando media entre sus sujetos un acuerdo sobre el precio y la cosa u objeto. Al haber consentimiento manifestado sobre el precio y la cosa, ya se está en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado.

Debo reseñar que la legislación sustantiva civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, obligando a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil).

Ahora bien, la venta de bienes inmuebles al ser un contrato de uso común y variado, no escapa de encontrarse dentro de las posibilidades de suscribirlo por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público –Inmobiliario- donde el funcionario público investido le otorgue fe pública, o, motivado a las circunstancias del negocio jurídico, realizarlo de forma privada

“El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto”

Artículo 1.355 Código Civil de Venezuela

¿Qué pasa si firmé un documento privado de compraventa y el vendedor se niega a firmar o no acude el día de la protocolización en la Oficina de Registro?

Dado este supuesto, no existe riesgo alguno y se debe seguir los fundamentos de la mencionada sentencia No. 878 Sala Constitucional, al comprador le nace el derecho de demandar por reconocimiento de la existencia de ese negocio jurídico celebrado entre las partes, siendo que la contumacia del vendedor se suplirá con una decisión que declare el derecho y que se volverá título.

Este precedente establecido por el Tribunal Supremo de Justicia aclaró el verdadero alcance de la venta privada, apalancando su uso y estableciendo el uso de la jurisdicción en caso de verse en el supuesto de la negativa de la firma en la Oficina de Registro por parte del vendedor, quedando la eventual sentencia declarativa como título susceptible de ser protocolizado, y que, por argumento ad maiori ad minus, “El que puede lo más, puede lo menos” resulta aplicable al vendedor en caso de no asistir al acto de protocolización.

¿Qué pasa si firmé un documento de compraventa privado y el propietario muere antes de la protocolización en la Oficina de Registro?

Lo primero es que los contratos privados tienen la misma validez “entre las partes” que los documentos públicos, y gozan de las características de seriedad y seguridad que le concede la legislación universal.

Partiendo del supuesto que las personas negocian para sí y para sus causahabientes, queda que los herederos sustituyan a su causante, incorporándose como nuevos propietarios por vía sucesoral, ahora, en este punto pueden ocurrir dos supuestos, que ellos lleven adelante la protocolización una vez cumplidos los trámites sucesorales, ya que no son terceros ajenos a la negociación sino más bien partes, y en el caso que se nieguen a protocolizar, le corresponde al comprador por ser titular de un derecho hacerlo valer en juicio, es decir, habilitan al comprador a demandar de forma autónoma el “juicio declarativo de reconocimiento de firma”; o directamente el cumplimiento del contrato, en cualquiera de los juicios se promoverá el documento privado de venta que de no ser reconocido en la firma por los causahabientes, se promoverá la prueba de cotejo con un documento indubitado, que será la firma estampada en el propio documento de propiedad que reposa en la Oficina de Registro Público -Inmobiliario- para que se verifique a través de una prueba grafo técnica la legitimidad del documento.

Sobre esto la Sala de Casación Civil mediante decisión Nro. 774 del 4/12/2014, estableció que la parte contra quien se produzca un instrumento privado tiene la opción de reconocerlo o desconocerlo, no obstante su silencio al respecto surte como efecto el reconocimiento del mencionado instrumento privado (artículo 444 del Código de Procedimiento Civil) así como, que la finalidad de la figura jurídica del desconocimiento, como sería la de negar la autoría de un instrumento privado genera como consecuencia un procedimiento especial, donde el promovente tendrá la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del instrumento, utilizando para ello la prueba de cotejo (artículo 445 eiusdem).

Además, la referida decisión precisa que conforme al criterio jurisprudencial en comentarios es necesario advertir, que lo que se desconoce o niega es la firma estampada en el instrumento, y debe manifestarse de forma expresa, para que sea en este caso el promovente quien reciba la carga de probar la autenticidad de la rúbrica del referido instrumento privado, lo cual resulta de vital importancia, toda vez que el desconocimiento realizado fuera de este parámetro no se debe tener como un desconocimiento propiamente.

Recomendaciones

El uso del documento privado de venta se ha vuelto usual, siendo impulsado por el criterio de la Sala Constitucional cuyo criterio es considerado una verdadera Fuente del Derecho, estableciendo los supuestos que se puedan dar en caso de inconvenientes posteriores a la suscripción de dicho contrato privado, empero, prevenir estos escenarios también es una alternativa, por ello, al momento de suscribir un contrato privado se sugiere atender a las siguientes recomendaciones:

 

“En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente  se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación  de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.